La disciplina fiscale prevede, in via generale, che i canoni di locazione concorrano a formare il reddito imponibile del proprietario dell’immobile, anche se non sono stati effettivamente incassati. Questo principio si applica sia al regime ordinario che a quello della cedolare secca, cioè l’opzione fiscale agevolata prevista per le locazioni ad uso abitativo.
Cosa succede, quindi, se l’inquilino non paga l’affitto?
Per rispondere a questa esigenza concreta, il legislatore è intervenuto nel 2019, modificando l’art. 26 del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi), introducendo una deroga importante: se il proprietario non riesce a riscuotere il canone e dimostra di aver avviato azioni legali contro l’inquilino moroso, questi importi non devono essere tassati.
In particolare, il mancato incasso dell’affitto non va dichiarato (e quindi non è soggetto a imposta), a condizione che entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi (fissato per il 31 ottobre 2025 per l’anno d’imposta 2024), il locatore:
• abbia notificato un’intimazione di sfratto per morosità, oppure
• abbia richiesto un’ingiunzione di pagamento nei confronti dell’inquilino.
Se queste condizioni sono rispettate, nella dichiarazione dei redditi andrà indicata solo la quota di affitto effettivamente incassata.
Nel dettaglio:
• Modello Redditi PF 2025: si compila il rigo RB1,
• Modello 730/2025: si compila il rigo B1,
riportando nella colonna 6 l’importo incassato e indicando nella colonna 7 il codice 4, per segnalare la particolarità della situazione.
Se, invece, non si è percepito nulla per tutto l’anno, e si è agito legalmente come sopra indicato, verrà tassata solo la rendita catastale dell’immobile, e non l’intero canone previsto dal contratto.
Attenzione: se il proprietario non intraprende per tempo un’azione legale, sarà comunque tenuto a pagare le imposte sui canoni anche se non li ha mai percepiti.
In questi casi, però, la normativa consente di recuperare successivamente l’imposta versata inutilmente. Infatti, una volta ottenuta la convalida dello sfratto per morosità dal giudice, il contribuente può richiedere un credito d’imposta pari alle somme già versate sui canoni non riscossi.
Tale credito va indicato:
• nel rigo G2 del modello 730, oppure
• nel rigo CR8 del modello Redditi.
In conclusione, per non trovarsi a pagare tasse su affitti mai ricevuti, è fondamentale agire tempestivamente nei confronti dell’inquilino moroso, utilizzando gli strumenti previsti dalla legge. Solo così si potrà beneficiare dell’esclusione da tassazione o, in alternativa, del credito d’imposta.