Le regole in materia di locazioni restano molto chiare: ogni contratto di affitto, sia per uso abitativo che commerciale, deve essere redatto per iscritto e registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. La registrazione è obbligatoria, salvo che per gli affitti turistici che non superano i 30 giorni complessivi nell’arco dell’anno.
L’omessa registrazione non è soltanto una violazione fiscale: ha effetti pesanti anche sulla validità giuridica del contratto stesso. In base alla normativa vigente, un contratto di locazione non registrato è da considerarsi nullo, cioè privo di ogni efficacia. Questo vuol dire che, dal punto di vista legale, è come se non fosse mai stato stipulato.
I diritti dell’inquilino
In presenza di un contratto nullo, l’inquilino può legittimamente smettere di pagare il canone, ma non solo: ha anche diritto a richiedere la restituzione di quanto già versato, purché lo faccia entro sei mesi da quando lascia l’immobile. Questo diritto si fonda sul principio dell’indebito oggettivo: in assenza di un contratto valido, i pagamenti effettuati si considerano non dovuti e devono quindi essere restituiti.
Inoltre, l’inquilino non è tenuto a rispettare alcun termine minimo di permanenza nell’immobile. Può quindi andarsene in qualsiasi momento, senza preavviso e senza dover giustificare la decisione.
Le conseguenze per il proprietario
Per il locatore, la situazione è ancora più problematica. In assenza di un contratto registrato, non può avviare le procedure rapide per ottenere un decreto ingiuntivo in caso di mancato pagamento del canone, né può richiedere lo sfratto dell’inquilino. L’unica strada percorribile resta quella di un’azione ordinaria per occupazione senza titolo.
Tuttavia, il proprietario ha diritto a ricevere un’indennità per l’uso dell’immobile, anche in assenza di un contratto valido. Tale compenso viene stabilito dal giudice in base a vari fattori, tra cui la durata dell’occupazione e la natura dell’immobile, e sarà comunque inferiore all’importo del canone originariamente concordato.
Difatti alla luce di quanto stabilito dalla giurisprudenza, in particolare dall’ordinanza della Corte di Cassazione n. 36254 del 2021, in caso di contratto di locazione nullo, l’indennizzo che il proprietario può richiedere per l’uso dell’immobile – sia esso abitativo o commerciale – sarà comunque inferiore rispetto al canone che era stato inizialmente concordato tra le parti.
Il locatore, quindi, può rivolgersi al giudice civile per ottenere il riconoscimento del diritto a ricevere un’indennità per l’occupazione dell’immobile. Tale compenso, che la Corte Costituzionale ha qualificato come “equo indennizzo” nella sentenza n. 238/2017, verrà determinato direttamente dal giudice. La sua entità sarà stabilita tenendo conto sia del periodo in cui l’immobile è stato utilizzato, sia delle caratteristiche dello stesso, come la destinazione d’uso e il valore di mercato.
La possibilità di regolarizzare
Il proprietario può porre rimedio alla nullità del contratto registrandolo anche in ritardo. In questo modo, si sanano gli effetti della nullità con validità retroattiva, ma si dovranno pagare le sanzioni fiscali previste. Una volta registrato, l’accordo torna ad avere efficacia, e l’inquilino sarà tenuto a rispettare le condizioni previste, compreso il pagamento del canone come da contratto.