Una recente pronuncia della Corte di Cassazione ha messo un punto fermo su una questione molto dibattuta nei condomìni: è possibile lasciare l’auto davanti al proprio garage, anche se quell’area è parte delle zone comuni? La risposta è negativa, a meno che tale facoltà non sia espressamente prevista nel rogito notarile.
Il caso: il parcheggio “ereditato” come abitudine
Tutto parte da una situazione comune a molti contesti residenziali: una proprietaria di un appartamento con box auto sosteneva di avere il diritto di parcheggiare nel cortile condominiale, proprio davanti alla sua autorimessa. Quando l’assemblea vieta il parcheggio in tutta l’area comune, lei si oppone e la questione finisce davanti ai giudici.
Convinta che la possibilità di sostare davanti al garage fosse un diritto implicito, anche in virtù di consuetudini consolidate nel tempo, la condomina ha portato la questione fino alla Cassazione. La Corte, però, ha smentito questa interpretazione, evidenziando che nessun diritto esclusivo può essere riconosciuto se non risulta dai documenti ufficiali.
La Cassazione chiarisce: ciò che non è scritto, non esiste
Con la sentenza n. 25227 del 15 settembre 2025, la Cassazione ha esaminato i rogiti notarili degli immobili coinvolti, rilevando che l’area antistante ai garage è un bene comune, e non è attribuito alcun diritto esclusivo di sosta ai singoli proprietari. L’assenza di un riferimento preciso nel contratto di compravendita ha quindi fatto decadere ogni pretesa individuale.
La Corte ha ricordato un principio fondamentale: le abitudini, le consuetudini tra vicini o le aspettative personali non possono sostituire ciò che la legge richiede in forma scritta. Se non è nero su bianco, il diritto non può essere rivendicato.
Trasformare un’area comune in uso esclusivo? Serve l’unanimità
La sentenza affronta anche un altro punto rilevante: attribuire un uso esclusivo di una parte comune a un solo condomino equivale, giuridicamente, a creare una servitù. Questo comporta una modifica sostanziale della proprietà condivisa.
Per poter validamente costituire un diritto simile è necessario il consenso unanime di tutti i condomini, come stabilito dall’art. 1108, comma 3 del Codice Civile. Non basta una delibera a maggioranza, nemmeno qualificata: serve l’approvazione formale di tutti i proprietari, altrimenti l’uso esclusivo non può essere riconosciuto.
In questo caso, invece, la delibera condominiale che ha vietato il parcheggio in tutto il cortile è risultata pienamente legittima, poiché ha semplicemente regolato l’uso collettivo senza favorire nessuno in particolare.
Spazi comuni: il rispetto della collettività prevale sulle pretese individuali
La decisione della Suprema Corte rafforza un principio cardine della vita condominiale: i beni comuni non possono essere trasformati in vantaggi personali senza un preciso fondamento legale. Tutti i condomini hanno pari diritti sulle aree condivise e ogni modifica all’uso deve avvenire nel rispetto delle regole e della volontà collettiva.
Il cortile condominiale, quindi, continua a essere destinato a funzioni comuni – come transito, carico e scarico, accesso ai garage o interventi di manutenzione – ma non può diventare un parcheggio esclusivo, salvo accordo unanime e formale.
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In sintesi:
• Parcheggiare davanti al proprio garage è lecito solo se previsto nel rogito.
• Consuetudini e abitudini non creano diritti reali.
• L’uso esclusivo di un bene comune necessita del consenso unanime dei condomini.